Acquérir des prêts hypothécaires commerciaux en difficulté : une liste de contrôle de diligence raisonnable | Pillsbury – Gravel2Gavel Droit de la construction et de l’immobilier


Lors de l’achat d’un prêt immobilier commercial en état de “détresse”, il est essentiel de comprendre la nature des défauts et les motivations de chaque partie impliquée dans la transaction et la transaction. Les soins sont la clé.

Commencez à exploiter vos sources. Comment avez-vous été informé de la disponibilité du prêt ? Un courtier ? Un dossier public tel que B. une action en forclusion ? Signez un accord de non-divulgation et accédez à la data room pour obtenir le plus d’informations possible.

Après avoir confirmé ce que vous avez reçu, passez en revue et analysez toutes les dernières informations disponibles sur le crédit et l’immobilier.

Tout d’abord, obtenez des copies de :

  • Documents de prêt hypothécairey compris toutes les garanties et toutes les modifications.
  • Avis et documents de litige (si une forclusion a commencé).
  • N’importe quel Pré-négociation ou accord d’abstention avec l’emprunteur et toute information fournie au prêteur hypothécaire en vertu de ces ententes.
  • comptes annuels pour les emprunteurs et les garants (diligence du parrain et du client).
  • Budgets, listes de location, informations concernant les réserves, Capex, etc.
  • Copies de tous les contrats de location, listes de location, toutes les informations pertinentes sur la performance des locataires et le statut locatif.
  • Dispositions administratives et contrats de servicespeut-être conventions collectives.
  • Pour les travaux de construction en cours (y compris les améliorations locatives en cours), obtenir des copies du Contrats de construction, contrats d’architecte, demandes de paiement, levées de privilège, résultats d’inspection de bâtimentEtc.
  • S’il y a un prêt mezzanine – il y a donc une “pile de dettes” – obtenez-en un Copie de l’accord entre créanciers (ICA) entre le prêteur hypothécaire et le prêteur mezzanine et les documents du prêt mezzanine.
  • Si l’intérêt que vous achetez est un billet hypothécaire ou une participation, obtenez-le Accord de co-prêteur ou la Accord de participation.
  • L’accord implique-t-il des actions privilégiées ? Si oui, vous recevrez un Copie de l’accord de coentreprise (pour déterminer la protection accordée à l’actionnaire privilégié).
  • Recevoir et revoir tous les rapports de tiers reçus lors d’un prêt, tels que B. Rapports environnementaux, d’ingénierie et de zone.
  • Commandez un nouvelle couverture— de nouveaux privilèges auraient pu être enregistrés !

Puis commencez Examen et examen des documents de prêt. À cet égard:

  • Effectuez un examen approfondi de tous les documents de prêt et des accords accessoires.
  • Comprendre la nature et l’importance des défauts. La spécification est-elle une spécification technique ? L’emprunteur ou le garant est-il en mesure de remédier au défaut ? Confirmez les exigences par défaut et de résiliation.
  • Y a-t-il des défauts dans les documents de prêt/attributions/signatures/titres ? Les documents de prêt ont-ils été correctement classés/enregistrés ? Ont-ils tous été signés et notariés ?
  • Ont-ils été ou peuvent-ils être corrigés par une négociation préalable ou un accord de report avec l’emprunteur ?
  • Existe-t-il des plafonds (ou des limites) sur les garanties reçues à la clôture ? Diligence les garants.
  • Existe-t-il des restrictions à la cession de la créance?
  • Le cas échéant, examinez l’accord de pré-négociation – et examinez attentivement ce que le prêteur vendeur a pu discuter avec l’emprunteur.
  • Le cas échéant, passez en revue l’accord d’abstention.
    • En règle générale, un accord d’abstention oblige le prêteur à différer l’application des recours en échange de modifications des documents de prêt sous-jacents ou d’autres avantages pour le prêteur.
    • Par exemple, en échange de l’acceptation de renoncer à ses recours (et de l’octroi de représentations et d’autres facilités), un prêteur peut facturer des frais, instituer une gestion de trésorerie, augmenter le taux d’intérêt payable sur le prêt, fournir des garanties supplémentaires ou obtenir des garanties supplémentaires . Il peut également corriger les “défauts” dans les documents de prêt à ce stade.

Soyez attentif à la propriété et à la garantie en même temps – posez des questions !

  • Analyser les rapports environnementaux, techniques et d’utilisation des terres. Les taxes foncières sont-elles à jour ?
  • Diligence des loyers et indice des loyers, baux et autres revenus.
  • Pendant la construction en cours, obtenir et examiner tous les documents liés à la construction (exigences, privilèges et renonciations au privilège, rapports des consultants en construction, etc.).
  • Si le prêt est un prêt à la construction, vérifiez les contrats de construction et les lettres de service avec/des entrepreneurs généraux ou des gestionnaires de chantier, des architectes, des sous-traitants de matériaux.
  • Visitez la propriété si possible.
  • Obtenez un rapport de titre mis à jour et examinez le titre (et toutes les exceptions sous-jacentes au titre) et le sondage. Le mécanicien a-t-il des privilèges sur le titre ? Jugement ou autres privilèges?
  • Le prêt est-il garanti de manière croisée, c’est-à-dire qu’il y a plusieurs propriétés dans un même portefeuille ?
  • La trésorerie est-elle « gérée » par le prêteur ? Des réserves sont-elles créées dans le cadre du prêt ?
  • Si la propriété est un hôtel, passez en revue le contrat de gestion et le contrat de franchise ainsi que les lettres de confort ou les SNDA avec les gérants d’hôtel et les franchiseurs.
  • Existe-t-il des privilèges immobiliers et ont-ils changé depuis l’octroi du prêt ?

Avec qui avez-vous affaire ? Due diligence de l’emprunteur, du garant et du sponsor.

  • Examiner les informations financières de l’emprunteur/du mandant/du garant.
  • Examen des accords financiers existants ; envisager des plafonds sur les garanties.
  • Combien de fonds propres reste-t-il dans le projet ?
  • Les documents d’organisation de l’emprunteur prévoient-ils qu’un administrateur indépendant vote en matière de faillite ?

Avec qui avez-vous affaire ? Due diligence avec le vendeur de crédit.

  • Le contrat d’achat et de vente peut contenir des engagements existants – le vendeur de prêt peut-il les respecter ?
  • Il peut y avoir des problèmes/passifs environnementaux restant avec le vendeur de prêt qui affectent l’analyse de la situation financière du vendeur.

Avec qui avez-vous affaire ? Existe-t-il un prêt mezzanine et un prêteur mezzanine ?

  • S’il s’agit d’un prêt mezzanine, quelles protections sont accordées au prêteur mezzanine dans l’ICA ? (Nous discutons de certaines de ces garanties dans Le rôle des ICA entre les prêteurs hypothécaires et mezzanine et Prêts mezzanine et à la construction – Considérations et dispositions de l’ICA.)
  • Le prêteur mezzanine est-il éligible à la guérison ? Une possibilité d’achat ?
  • Que se passe-t-il si le prêteur hypothécaire envisage un acte de remplacement ? Le prêteur mezzanine a-t-il certaines garanties dans ce cas ?
  • De quels droits d’approbation le prêteur mezzanine dispose-t-il lorsqu’il apporte des modifications aux documents de prêt hypothécaire ?
  • Quelles notifications doivent être faites au prêteur mezzanine dans le cadre de l’acquisition du prêt hypothécaire ?
  • et qui est le prêteur mezzanine? Quelle est sa capacité (ou son appétit) à guérir ou à intervenir et à acquérir le prêt hypothécaire ?

Lorsqu’il s’agit d’acquérir des prêts hypothécaires commerciaux en difficulté, il faut le répéter – la diligence est la clé.

Ceci est le premier d’une série d’articles couvrant les principales considérations lors de l’acquisition d’une dette immobilière en difficulté. Dans notre prochaine tranche, nous nous pencherons spécifiquement sur les prêts mezzanine non performants.

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