Comprendre l’utilisation des prêts relais dans le financement du self-stockage
Dans le climat actuel de self-stockage, un financement rapide est souvent souhaité pour l’agrandissement et l’amélioration de propriétés, la rénovation de bâtiments ou la refonte de la gestion. Dans de nombreux cas, les approches traditionnelles du financement bancaire ou de la dette permanente ne sont pas bien adaptées. Cela est généralement dû au fait que ces prêteurs ne sont pas en mesure de respecter les taux de location prévus à l’achèvement du projet ou ne sont pas disposés à prendre le risque dans le climat économique actuel.
C’est là que les prêts relais et autres formes de financement peuvent intervenir et sauver la situation. Explorons certaines de ces options pour voir comment elles peuvent vous aider à réaliser un projet important visant à générer des revenus de self-stockage plus élevés.
Un aperçu des prêts relais
De nombreux prêts relais peuvent être sans recours, ce qui signifie qu’il n’y a aucune responsabilité personnelle en cas de défaut de paiement du prêt. En conséquence, cependant, les paramètres immobiliers ainsi que l’expérience et la solidité financière de l’emprunteur sont des considérations importantes pour les prêteurs. Par conséquent, le risque plus élevé associé à ce type de prêt signifie des taux d’intérêt et des frais plus élevés.
Alors que la plupart des prêts-relais exigent des rendements supérieurs à un à deux chiffres pour le prêteur, le coût en vaut souvent le prix pour que votre projet soit opérationnel. Un risque plus élevé s’accompagne d’un taux plus élevé, de sorte qu’un prêt qui nécessite un ratio prêt-coût (LTC) de 80 % produira un rendement supérieur à une demande de LTC de 50 %. Pour les opérateurs de self-stockage avec de bons antécédents, plusieurs propriétés et des finances solides, un capital moins cher dans les chiffres moyens à élevés peut être obtenu.
Les scénarios du monde réel où des prêts relais ont été contractés incluent l’acquisition d’installations de stockage en libre-service avec des taux de location bas en raison d’une mauvaise gestion ou de propriétés plus anciennes nécessitant une mise à jour. Le financement relais peut fournir des fonds pour l’acquisition du bâtiment et des améliorations (sécurité, portes, toits, portails, etc.), généralement jusqu’à 80 % du coût total de l’achat, plus des améliorations tant que le prêt final n’est pas en place à la valeur stabilisée pro-forma supérieure à 75 %.
Un autre exemple courant est l’achat d’un espace de vente au détail ou d’une structure existante avec l’intention de le réaffecter soit pour le stockage de conteneurs portables, soit pour le self-stockage traditionnel. Le stockage intérieur des véhicules est également une utilisation populaire pour les grands espaces ouverts. Que vous achetiez la propriété ou que vous la possédiez déjà et que vous souhaitiez l’améliorer, les prêts relais peuvent généralement couvrir jusqu’à 80 % du coût total d’achat et de rénovation.
Une caractéristique particulièrement avantageuse des prêts relais est que de nombreux programmes peuvent être achevés en 30 jours ou moins. Selon les mesures globales de l’entreprise, certains ne nécessitent même pas d’examens. Supposons que vous souhaitiez effectuer un achat de self-stockage et que vous ayez à l’esprit un financement régulier, mais que le vendeur ait besoin de tout l’argent ou d’une transaction rapide. Un prêt relais peut potentiellement résoudre ce problème car le prêteur sait que la stratégie de sortie est déjà en place.
Bien sûr, rien n’a de prix. Dans un tel scénario, le prêteur peut souhaiter soit une commission de prêt plus élevée et/ou un taux d’intérêt minimum garanti si ceux-ci sont remboursés très rapidement. Il est inhabituel pour un prêteur d’inclure au moins trois à six mois d’intérêts garantis sur ses frais de prêt si le prêt n’est pas inscrit depuis très longtemps. Cependant, lorsque la clôture est nécessaire en temps opportun pour respecter une date limite de clôture d’échange ou d’entiercement 1031, un prêt relais peut être le véhicule parfait et la bouée de sauvetage.
exigences de crédit
Pour que les prêteurs puissent prendre des décisions concernant les demandes de prêt relais, les emprunteurs de self-stockage doivent fournir une amélioration détaillée ou une ventilation des coûts de leur projet. Ceux-ci comprennent le prix du terrain, ainsi que les coûts matériels, mous et de financement. Les détails comprennent la réserve d’intérêts requise et un état des résultats pro forma indiquant le calendrier et les revenus et dépenses futurs attendus à l’achèvement des travaux.
Bien qu’une évaluation soit généralement requise, c’est toujours une bonne idée de fournir une évaluation à l’avance et d’engager des références pour soutenir le pro forma. Une étude de faisabilité atteindra le même objectif. En plus de vérifier les informations sur la propriété, le prêteur voudra approfondir votre historique de crédit. Des états financiers reflétant votre patrimoine et vos liquidités professionnels et personnels sont également requis. Votre expérience de self-stockage sera une autre considération importante.
La décision de prêter sur la base d’un prêt pro forma dépend de la stratégie de sortie. Que se passe-t-il, par exemple, s’il y a des retards dans la construction ou si l’économie vacille ? Une fois le projet de self-stockage terminé, le prêt relais sera-t-il refinancé par une banque, un prêteur de la Small Business Administration (SBA), un fournisseur de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), une compagnie d’assurance-vie ou un autre type de prêteur ? Peut-être que le plan est de vendre la propriété avec un beau profit. Peut-être avez-vous pré-vendu l’actif à une fiducie de placement immobilier (FPI). Le facteur décisif est toujours la façon dont le prêt est contracté.
La plupart des prêts relais ont une durée de 12 à 36 mois, avec un programme typique de 12 à 18 mois, avec des extensions de six mois disponibles moyennant des frais supplémentaires. Des programmes de transition peuvent être proposés par les banques, les fonds de prêt, les compagnies d’assurance-vie, certaines entreprises de Wall Street et les prêteurs privés. Ils peuvent également être disponibles à partir de fonds offerts par certains des principaux opérateurs de self-stockage si vous êtes prêt à les confier à la gestion de votre propriété.
Les frais varient généralement de 0,5 % à 2 %. Un scénario typique est une commission de 1 % à la clôture du prêt et 1 % supplémentaire à la sortie, mais cela peut varier considérablement. Les montants minimums des prêts varient également, avec des programmes plus petits commençant à 500 000 $ et des programmes plus importants nécessitant un minimum de 10 millions de dollars à 20 millions de dollars ou plus.
Les détails du programme varient entre les dizaines disponibles. Étant donné que chaque entreprise de self-stockage est unique, il est difficile de fournir des prix et des conditions sans connaître les détails d’une transaction spécifique.
autres ressources
Bien qu’ils ne soient pas spécifiquement considérés comme des prêts relais, d’autres outils de financement (généralement des recours) peuvent atteindre le même résultat. Voici un aperçu des options :
Lignes de crédit (LOC). La plupart des prêteurs désireux de fournir cela pour l’immobilier préfèrent passer en premier. Ajouter une LOC derrière un premier prêteur est rare et coûteux. Cependant, si un prêteur a déjà la première position, il peut être plus disposé à ajouter une deuxième hypothèque ou un acte de fiducie. Les taux des lignes de crédit sont généralement supérieurs au taux préférentiel ou à l’indice SOFR (Secured Overnight Financing Rate), avec des marges aussi basses que 0 %. Les prix s’ajustent généralement aux variations de l’indice. Le problème avec les lignes de crédit est qu’elles sont généralement plafonnées à 50 % du rapport prêt-valeur et que les prêteurs sont généralement réticents à offrir des montants importants.
prêt de fonds de roulement. Ces prêts font généralement partie d’un programme SBA pour couvrir les frais généraux, la masse salariale, les achats d’équipement et les dépenses similaires, bien qu’ils ne soient généralement pas liés à l’immobilier. Ils peuvent également être fournis directement par votre banque, mais doivent généralement être garantis par des réclamations, des dépôts au Code de commerce uniforme ou des titres de véhicules.
Les emprunteurs très solides ayant une relation de dépôt existante bénéficient de meilleures conditions et de meilleurs taux d’intérêt, qui sont généralement également supérieurs au taux de base ou à l’indice SOFR. Ces taux s’ajustent également aux variations de l’indice, bien que des options à taux fixe puissent également être disponibles.
prêt immobilier. Le financement dédié aux nouveaux projets de développement, de rénovation ou d’expansion est principalement fourni par les banques et certaines coopératives de crédit. Certaines compagnies d’assurance-vie peuvent également proposer des prêts immobiliers, qui peuvent être sans recours et moins chers, mais s’attendre à ce que les montants soient beaucoup plus conservateurs que les banques traditionnelles. Les emprunteurs en self-stockage sont également privilégiés s’ils sont grands et expérimentés.
Les autres sources de prêts immobiliers comprennent les fonds d’emprunt, la SBA et les prêteurs privés. Certains fonds de prêt prêtent jusqu’à 90 % du coût total si vous êtes un emprunteur solide et expérimenté, mais le taux d’intérêt peut facilement être à deux chiffres. Les prêts SBA offrent un effet de levier compris entre 80 % et 90 % à l’extrémité supérieure, mais il existe des plafonds, bien que les taux soient généralement bien meilleurs que les fonds d’emprunt sur l’échelle des prêts à effet de levier plus élevé. Les programmes de coentreprise avec certains des FPI peuvent offrir un effet de levier élevé en échange d’une participation aux bénéfices et au capital du projet.
Les prêts immobiliers sont généralement liés au taux de base plus une marge allant de 0 % (pour les clients qui ont une relation solide et des dépôts importants avec le prêteur) à 3 % ou plus.
Bien que vous puissiez accéder à l’un de ces programmes sur Internet, il peut être avantageux de contacter votre banquier ou votre courtier en hypothèques commerciales qui devrait être en mesure d’organiser le bon produit pour vos besoins de financement d’entreposage libre-service.
David Smyle est vice-président de Pacific Southwest Realty Services (PSRS), basé à San Diego, un prêteur hypothécaire commercial fondé en 1972. Elle représente des compagnies d’assurance-vie, des banques, des sociétés de capital-investissement et d’autres facilités de crédit à la recherche d’investissements dans des actifs immobiliers sécurisés. Avant PSRS, Smyle a été propriétaire et président de Benchmark Financial pendant 16 ans et a passé 12 ans dans la banque commerciale. Pour le joindre, appelez le 858.522.1411 ; E-mail [email protected].
