La “dette zombie” augmente pour mordre les propriétaires d’anciens prêts avec de nouveaux efforts de recouvrement


Rose Prophete pensait que la deuxième hypothèque sur sa maison de Brooklyn avait été réglée il y a environ une décennie – jusqu’à ce qu’elle reçoive des documents affirmant qu’elle devait plus de 130 000 $.

“J’ai été choqué”, a déclaré Prophete, qui a refinancé sa maison à deux familles en 2006, six ans après son arrivée d’Haïti. “Je ne connais même pas ces gens parce qu’ils ne m’ont jamais contacté. Ils ne m’ont jamais appelé.”

Prophete fait partie d’une vague de propriétaires qui disent avoir été pris au dépourvu par le début des saisies de leurs maisons suite à des deuxièmes prêts contractés il y a plus de dix ans. Les fiducies et les gestionnaires de prêts hypothécaires à l’origine des poursuites affirment que les prêts ont fait défaut il y a des années.

Certains de ces propriétaires disent qu’ils ne savaient même pas qu’ils avaient une deuxième hypothèque en raison de structures de prêt confuses. D’autres croyaient que leurs deuxièmes prêts avaient été reportés ou annulés avec leurs premiers versements hypothécaires. Typiquement, ils disent qu’ils n’ont pas reçu d’explications sur leur second prêt depuis des années lorsqu’ils ont remboursé leur première hypothèque.

Maintenant, on leur dit que les prêts n’étaient pas morts après tout. Au lieu de cela, il s’agit de ce que les critiques appellent la “dette zombie” – d’anciens prêts avec de nouveaux programmes de recouvrement.

Alors qu’aucune agence fédérale ne suit le nombre de saisies sur les deuxièmes hypothèques, les avocats qui aident les propriétaires disent qu’ils ont fortement augmenté ces dernières années. Les avocats disent que bon nombre des prêts appartiennent à des acheteurs de prêts hypothécaires en difficulté et sont maintenant poursuivis parce que la valeur des propriétés a augmenté et qu’il y a plus de fonds propres.

“Ils les ont retenus et n’ont eu aucune communication avec les emprunteurs”, a déclaré Andrea Bopp Stark, avocate au National Consumer Law Center de Boston. «Et puis tout à coup, ils sortent du bois et menacent de saisie parce que la propriété a de la valeur maintenant. Vous pouvez saisir la propriété et obtenir quelque chose après le remboursement des premières hypothèques.

Les avocats des propriétaires des prêts et des entreprises qui les gèrent affirment qu’ils poursuivent les dettes légitimes dues, indépendamment de ce que croit l’emprunteur. Et ils disent qu’ils agissent légalement pour le réclamer.

Comment est-ce arrivé?

Les affaires judiciaires d’aujourd’hui remontent à la fin du boom immobilier du début de ce siècle. Certains comprennent des marges de crédit sur valeur domiciliaire. D’autres proviennent de prêts « 80/20 », où les acheteurs pourraient contracter un premier prêt couvrant environ 80 % du prix d’achat et un deuxième prêt couvrant les 20 % restants.

Le fractionnement des prêts permettait aux emprunteurs d’éviter d’importants acomptes. Mais les deuxièmes prêts pourraient porter des taux d’intérêt de 9% ou plus et des paiements forfaitaires. Les défenseurs des consommateurs affirment que les prêts – dont beaucoup proviennent de prêteurs désormais discrédités – contenaient des conditions prédatrices et étaient commercialisés auprès des communautés noires et des quartiers à faible revenu.

L’augmentation du nombre de personnes en défaut de paiement hypothécaire après le début de la Grande Récession comprenait des propriétaires avec un second prêt. Ils faisaient partie des personnes qui ont souscrit à des programmes fédéraux de modification de prêt, refinancé ou déposé le bilan pour aider à garder leur maison.

Dans certains cas, les premiers prêts ont été modifiés mais pas les seconds.

Certaines hypothèques de deuxième rang ont été «radiées» à ce moment-là, ce qui signifie que le prêteur avait cessé d’exiger le paiement. Cela ne signifie pas que le prêt a été annulé. Mais c’était l’impression de nombreux propriétaires, dont certains semblent avoir mal compris la structure de prêt 80/20.

D’autres emprunteurs rapportent qu’ils ont eu du mal à obtenir des réponses sur leur second prêt.

Dans la région de Miami, le pasteur Carlos Mendez et son épouse Lisset Garcia ont signé un amendement à leur première hypothèque en 2012 après que des difficultés financières ont entraîné des défauts de paiement et un dépôt de bilan. Le couple a acheté la maison Hialeah en 2006, deux ans après son arrivée de Cuba, et y a élevé ses deux filles.

Mendez a déclaré qu’ils n’avaient pas pu obtenir de réponse de la banque sur le statut de leur deuxième hypothèque et qu’ils avaient finalement été informés que la dette avait été ou serait annulée.

Puis, en 2020, ils ont reçu des documents de forclusion d’un autre propriétaire de la dette.

Leur avocat, Ricardo M. Corona, a déclaré qu’on leur avait dit qu’ils devaient 70 000 $ en paiements en souffrance plus 47 000 $ en principal. Mais il a déclaré que les dossiers montrent que le prêt a été débité en 2013 et que les emprunteurs n’ont droit à aucun paiement d’intérêts pour les années où le couple n’a pas reçu de relevés bancaires réguliers. L’affaire est pendante.

“Malgré tout, nous nous battons et faisons confiance à la justice, gardons notre foi en Dieu afin que nous puissions résoudre ce problème et garder la maison”, a déclaré Mendez en espagnol.

Les deuxièmes prêts ont été regroupés et vendus, certains à plusieurs reprises. Les parties à l’origine des poursuites engagées pour collecter l’argent sont souvent des investisseurs qui achètent des prêts hypothécaires dits en difficulté à des prix très avantageux, selon les avocats. Bon nombre des acheteurs de dettes sont des sociétés à responsabilité limitée qui ne sont pas aussi réglementées que les grandes banques.

Le demandeur dans le procès contre la House of Mendez and Garcia est répertorié sous le nom de Wilmington Savings Fund Society, FSB, “pas à titre individuel, mais uniquement en tant que fiduciaire de BCMB1 Trust”.

Une porte-parole de Wilmington a déclaré qu’il agissait en tant que fiduciaire au nom de nombreuses fiducies et n’avait “aucune autorité en ce qui concerne l’administration des propriétés du portefeuille”. Les efforts pour trouver une personne associée à BCMB1 Trust pour répondre aux questions n’ont pas abouti.

Certaines personnes menacées de forclusion ont intenté leurs propres poursuites, citant les exigences fédérales en matière de déclarations périodiques ou d’autres lois sur la protection des consommateurs. En Géorgie, une femme faisant face à une saisie a allégué devant un tribunal fédéral qu’elle n’avait jamais reçu d’avis périodiques de sa deuxième hypothèque ou d’avis de transfert à de nouveaux propriétaires, comme l’exige la loi fédérale. Selon des documents judiciaires, l’affaire a été réglée en juin dans des conditions confidentielles.

À New York, Prophete est l’un des 13 plaignants dans un procès fédéral alléguant que la dette hypothécaire est recherchée au-delà du délai de prescription de six ans de New York, entraînant des violations des lois fédérales et étatiques.

“Je pense que ce qui le rend si dommageable, c’est que ce sont des propriétaires qui ont travaillé très dur pour rester à jour avec leurs prêts”, a déclaré Rachel Geballe, directrice associée de Brooklyn Legal Services, qui gère l’affaire négociée avec The Legal Aid Society. “Ils pensaient qu’ils s’occuperaient de leur dette.”

Les défendeurs dans l’affaire sont le gestionnaire de crédit SN Servicing et le cabinet d’avocats Richland and Falkowski, qui, selon le procès, représentaient des fonds hypothécaires impliqués dans les poursuites, y compris BCMB1 Trust. Dans les documents déposés devant les tribunaux, les défendeurs contestent l’interprétation du demandeur du délai de prescription, disent qu’ils ont agi correctement et cherchent à faire rejeter l’action en justice.

“Les allégations dans les diverses actions de forclusion sont véridiques et non trompeuses ou mensongères”, a écrit l’avocat Daniel Richland dans une lettre au juge. “Les allégations de la plaignante, en revanche, ne sont pas crédibles et justifient donc un non-lieu.”

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