Les investisseurs multifamiliaux luttent contre la hausse des taux d’intérêt en recherchant un effet de levier


Le taux d’intérêt à court terme est à son plus haut niveau depuis janvier 2008 après que la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt de 0,75 point supplémentaire pour atteindre une fourchette cible de 3,75 % à 4,00 %. La hausse du début novembre alimente le désir déjà ardent des investisseurs multifamiliaux pour la dette transférable.

“Le plus grand risque aujourd’hui dans la conclusion d’un nouvel accord est la volatilité extrême des taux d’intérêt”, a déclaré Matt Frazier, PDG de Jones Street Investment Partners, une société d’investissement immobilier basée à Boston et spécialisée dans les investissements multifamiliaux dans le nord-est et le centre de l’Atlantique. régions du pays du monde. « Qui sait quel pourrait être le taux d’intérêt une fois qu’un accord est signé et que vous vous endettez ? Si vous pouvez éliminer complètement ce risque de l’équation, vous pouvez vous concentrer sur l’essentiel.

Jones Street, qui possède et exploite un portefeuille d’environ 4 400 unités résidentielles avec un actif total sous gestion d’environ 1,3 milliard de dollars, exerce activement des activités commerciales en utilisant la souscription et l’approvisionnement de propriétés de haute qualité avec une dette à intérêt fixe existante, note Frazier. Dans le même temps, la société continue d’analyser régulièrement son portefeuille, mais avec une sélection supplémentaire des propriétés dont la dette est acceptable.

“En tant qu’acheteurs, nous sommes intéressés par des transactions avec un effet de levier attractif, et en tant que vendeurs, nous sommes très conscients que la structure du capital de nos actifs est devenue un atout”, dit-il. « Dans les environnements à haut rendement, un prêt transférable avec un taux d’intérêt inférieur à la valeur marchande est précieux. Cela contribuera à la commercialisation de cet actif. Les vendeurs de propriétés avec crédit transférable peuvent s’attendre à attirer un plus grand nombre d’acheteurs potentiels et à obtenir un prix de vente plus élevé.

Il y a à peine deux semaines, Jones Street a fermé un développement de banlieue de plus de 350 unités à l’extérieur de Philadelphie pour plus de 100 millions de dollars. L’accord comprenait une dette transférable d’une durée restante de neuf ans et un taux d’intérêt inférieur à 4 %.

En assumant le prêt, Frazier a déclaré que la société était en mesure d’atténuer le risque de taux d’intérêt et, en fin de compte, de garantir un rendement à effet de levier plus élevé qu’il n’aurait été possible autrement.

L’attractivité d’un prêt de rachat dépend en grande partie de la durée restante et de la période de détention attendue d’un investisseur. Par exemple, la détention à court terme ne peut pas compléter les conditions de remboursement anticipé de la prise en charge du prêt.

“C’est spécifique à l’acheteur – la beauté est dans l’œil du spectateur”, déclare Frazier, ajoutant que Jones Street aime accepter des échéances plus longues en raison de sa stratégie de détention à long terme.

Bien que Jones Street aurait été intéressé par la propriété de Philadelphie sans le prêt assumé, Frazier a déclaré que la dette existante rendait l’accord “très convaincant”. Si l’entreprise avait dû lever de nouveaux financements dans l’environnement actuel des taux d’intérêt, la dette aurait probablement coûté 5,5 % ou plus, spécule-t-il.

“La première chose que quelqu’un va faire sur le marché en examinant une transaction potentielle est:” Y a-t-il une dette sur la propriété et est-ce acceptable? “, Dit Frazier. “Ils vont examiner quatre choses : le montant de la dette, le taux d’intérêt, la durée jusqu’à l’échéance et la durée des intérêts restants.”

Des taux d’intérêt plus bas et des conditions de marché standard

L’incertitude géopolitique et économique, associée à la hausse du coût du capital résultant de la hausse des taux d’intérêt, a freiné l’activité de vente de maisons multifamiliales. Les banques, les fonds de pension et même certains prêteurs alternatifs ont retiré leur financement, rendant les transactions multifamiliales difficiles à réaliser. Alors que les investisseurs recherchent des moyens intelligents et créatifs de conclure des transactions, beaucoup se sont tournés vers l’acceptation de crédit.

“Dans les environnements de taux d’intérêt élevés ou en hausse où la disponibilité du crédit se raréfie, les acceptations de crédit peuvent être attrayantes pour les emprunteurs pour un certain nombre de raisons, par exemple”, a déclaré David Le, vice-président associé des acquisitions chez Atlas Real Estate Partners, une société privée d’immobilier. entreprise avec des bureaux en Nouvelle-Zélande à York et à Miami, qui se concentre sur l’investissement et le développement de maisons multifamiliales.

L’acceptation du crédit est attrayante pour les investisseurs parce que la dette à taux fixe garantie au cours des années précédentes est très attrayante par rapport à l’environnement de taux d’intérêt plus élevés d’aujourd’hui. Si le prêt a été contracté avant juin 2022, le taux d’intérêt pour l’acceptation devrait être beaucoup moins cher que le taux d’intérêt qu’un emprunteur peut actuellement obtenir.

De plus, les acceptations de prêt permettent souvent aux vendeurs d’éviter les pénalités de remboursement anticipé, les périodes de libération conditionnelle ou les périodes de blocage, ce qui peut se traduire par un prix d’achat inférieur pour les acheteurs et une base tout compris plus abordable, note Le.

Plus compliqué que prévu

La complexité d’une acceptation de prêt varie selon le prêteur et le type de prêt, certaines conditions d’acceptation étant plus restrictives que d’autres. Les antécédents et l’expérience d’un acheteur sont des éléments clés dans l’acquisition d’un prêt.

Et bien que la “capacité de prise en charge” soit intégrée dans les documents de prêt, les prêteurs ont le pouvoir discrétionnaire d’approuver – ce qui signifie qu’il n’y a aucune garantie qu’un acheteur sera en mesure de souscrire un prêt.

“Il y a aussi le risque de ne pas être approuvé par le prêteur, ce qui peut ruiner une transaction, surtout s’il ne reste pas assez de temps avant la clôture ou si les contingences financières ont été levées”, explique Le.

Cela est particulièrement vrai aujourd’hui, alors que certains prêteurs – notamment les banques et les fonds de prêt – préféreraient que les prêts soient remboursés afin de pouvoir remettre l’argent au travail.

“Les prêteurs sont incités à forcer le remboursement des prêts hypothécaires à faible rendement afin de prêter des prêts à rendement plus élevé”, note Le. « Plus important encore, les prêteurs veulent un bon crédit auprès de bons emprunteurs pour obtenir un pool de prêts de qualité. [They’re] plus susceptibles d’être d’accord avec une hypothèse s’ils considèrent le nouvel acheteur comme une amélioration du parrainage. »

Lorsqu’Atlas a acquis un développement multifamilial de plus de 800 unités sur le marché secondaire l’année dernière, la société a assumé avec succès les passifs existants, en partie grâce à ses antécédents et à son expérience. Cette dette, associée à la taille élevée des transactions, a poussé de nombreux acteurs locaux hors du marché, selon Le.

Quiconque espère que contracter un prêt est plus facile que d’en contracter un nouveau sera déçu. Frazier de Jones Street affirme que le processus de souscription et d’approbation est tout aussi rigoureux et long, prenant 60 jours ou plus. La plupart des prêteurs exigent que le nouvel emprunteur ait une cote de crédit identique ou supérieure.

Une hypothèse de prêt conduit généralement à un effet de levier plus faible (loan-to-value). Les montants maximaux des prêts sont généralement régis par le LTV ou le revenu de la propriété pour rembourser ces dettes, selon le montant le plus bas. Aujourd’hui, le test LTV ne signifie “rien”, selon Frazier. “Ce qui limite actuellement le produit des prêts, c’est le coût de la dette et la capacité d’en assurer le service”, dit-il.

Un faible effet de levier a un impact sur les rendements et nécessite un investissement en actions plus élevé pour souscrire le prêt, selon James Nelson, directeur et chef du groupe de vente d’investissements tristate d’Avison Young à New York et animateur du podcast The Insider’s Edge to Real estate investing ». En règle générale, un faible effet de levier ne fonctionne que pour les acheteurs patients ayant un horizon à long terme, car un faible LTV lors de l’acquisition peut avoir un impact négatif sur les rendements à court terme.

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