Les prêts relais sont destinés à favoriser le développement du CRE CLO européen


L’une des caractéristiques souhaitables d’un CRE CLO est la capacité du gestionnaire de garanties à acheter et vendre des prêts à volonté ou, pour aller plus loin, à générer des prêts directement à partir de la structure de titrisation elle-même. Bien que les mérites économiques d’une telle caractéristique soient catégoriques, la caractéristique a été intentionnellement omise du seul CRE CLO pour honorer le marché européen, et à la place, la transaction Starz consistait en un portefeuille statique de prêts, dont le produit principal a été utilisé pour rembourser le Remarques. L’absence de cette caractéristique importante et convaincante n’est pas passée inaperçue, soulevant des questions dans certains milieux quant à savoir si et quand nous verrons l’arrivée de CRE CLO, soutenu par un pool de crédit dynamique. Alors que la pensée conventionnelle suggère que nous sommes loin de cela, n’ayant vu que l’accord Starz CRE CLO jusqu’à présent, je suggérerais que nous verrons l’arrivée de cette fonctionnalité le plus tôt possible, grâce à la demande inévitable de financement provisoire et l’abondance de la CRE transitoire.

En effet, le financement relais reçoit actuellement une attention accrue, avec un certain nombre de facteurs contributifs. Le principal d’entre eux est le fait que le marché des prêts reste difficile et montre clairement qu’il n’est pas à l’abri des turbulences du marché. Les coûts d’emprunt ont considérablement augmenté par rapport aux dernières années en raison de la volatilité des marchés, des niveaux d’incertitude accrus et du fait que certains prêteurs ferment leurs portefeuilles de prêts jusqu’à ce que les conditions s’améliorent. Pour aggraver les choses, le prix exorbitant des plafonds de taux d’intérêt a augmenté ces coûts de financement et, avec lui, les emprunteurs adoptent à nouveau les swaps de taux d’intérêt comme stratégie de couverture des taux d’intérêt. De plus, du côté des actions, une combinaison de taux de capitalisation en hausse et de craintes imminentes d’un grave ralentissement économique a pesé sur les évaluations des propriétés, ce qui a eu un impact direct sur le montant de la dette qu’un prêteur est prêt à prêter, mais aussi sur le prix d’achat, qu’un vendeur peut demander dans le cadre d’un processus de vente.

Le corollaire de tous ces problèmes est qu’il y a peu d’incitations pour les emprunteurs à s’engager dans une dette à long terme coûteuse qui est difficile à dégager sans être frappé par des pénalités de remboursement anticipé et des paiements de clôture potentiels dans le cadre d’un swap. Le financement relais semble être la solution idéale pour les emprunteurs qui se retrouvent dans la position peu enviable de devoir contracter de nouvelles dettes tout en essayant de résister à la vague de volatilité actuelle. Le financement relais a également l’avantage supplémentaire de donner aux emprunteurs une marge de manœuvre pour repositionner et stabiliser les actifs transitoires, leur permettant de se qualifier pour une forme moins chère de dette à long terme. À cet égard, les propriétés de transition ne manquent pas et les volumes devraient continuer d’augmenter à mesure que les propriétaires adoptent les meilleures pratiques ESG, repositionnent les propriétés post-Covid et éliminent les postes vacants alors que les locataires succombent au stress macroéconomique ainsi qu’aux conversions de propriétés, pour répondre à tous les besoins. modifier les habitudes et les comportements des consommateurs.

Le fait incontournable est que le financement relais joue un rôle essentiel en donnant aux emprunteurs l’espace nécessaire pour exécuter leurs plans d’affaires et éviter d’une manière ou d’une autre d’être brûlés par la volatilité du marché. Ces faits crus trouveront un écho auprès des partisans (comme moi) de la technologie CRE CLO ; Après tout, c’est le financement des actifs transitoires et des prêts relais qui a alimenté la croissance exponentielle du marché américain des CRE-CLO. Alors que le marché européen affiche une offre abondante d’actifs de transition parallèlement à une demande prometteuse de prêts relais, il n’y a aucune raison pour que les CRE CLO européens ne suivent pas le même chemin de croissance que leur cousin américain. L’impact de cela pourrait être énorme; non seulement les vannes seront ouvertes pour un volume important d’émissions de CRE CLO, mais le marché verra également un niveau de développement sans précédent du produit car il convient aux prêts à court terme et donc une caractéristique clé sera la capacité du gestionnaire de garanties pour canaliser le produit du capital du prêt dans l’origination et pour réinvestir l’achat de nouveaux prêts.

Bien que les conditions du marché aient clairement fourni une base pour le défi, le fait est que ce sont les meilleures conditions pour que l’innovation prospère, et avec cela je suppose que si le marché CRE CLO décolle (ce qui sera le cas !!), non seulement en comblant les prêts jouent un grand rôle à cet égard, mais l’existence d’un pool de prêts dynamique devient un pilier du CRE CLO européen.

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