Miriam Wheeler sur le programme de prêt numérique de Goldman Sachs pour le marché intermédiaire – Commercial Property Executive

Miriam Wheeler

Goldman Sachs étend ses activités de conduit aux entreprises de taille moyenne avec une plateforme numérique. Les emprunteurs dans la fourchette de 5 à 35 millions de dollars peuvent accéder au site Web Digital CMBS, entrer des informations au niveau de la propriété et recevoir des devis indicatifs, personnalisés et en temps réel. CPE a rencontré Miriam Wheeler, associée chez Goldman Sachs et responsable du groupe de financement immobilier des Amériques au sein de la division Investment Banking, sur les détails du nouveau produit et la manière dont CMBS réagit à l’incertitude économique.

Quelle est la stratégie de Goldman Sachs derrière Digital CMBS ?

Rouleurs : Nous sommes dans le secteur des conduits depuis longtemps. Dans notre activité de conduit, nous accordons des prêts à taux fixe plus petits à partir de 5 millions de dollars et plus. Nous voulons étendre notre activité de conduit au marché intermédiaire, et nous voulons tirer parti de la technologie et le faire dans un format numérique.

L’idée est que nos emprunteurs potentiels puissent aller en ligne et se faire une idée de ce que pourraient être leurs coûts d’emprunt dans un format Web vraiment convivial. Nous espérons que c’est à la fois un service aux emprunteurs et nous aide à générer de nouvelles affaires. Nous aimerions être un fournisseur de prêts relais pour les personnes utilisant notre plateforme.

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Pourquoi est-ce le bon nouveau produit pour le marché d’aujourd’hui ?

Rouleurs : Comme nous l’avons tous appris, nous sommes clairement dans un environnement très volatil. Je pense que l’un des avantages de cette plateforme numérique est qu’elle fournit des informations en temps réel. Vous pouvez toujours aller en ligne et obtenir une liste mise à jour des endroits où emprunter en général aujourd’hui.

De plus, nous sommes fiers d’essayer d’être à la pointe de la technologie en tant qu’entreprise et de faire plus numériquement. L’immobilier a toujours été une activité un peu moins influencée par la technologie que peut-être certains autres secteurs. Nous nous concentrons vraiment à apporter la technologie à l’immobilier et à l’utiliser pour nous connecter avec plus d’emprunteurs potentiels que nous ne le ferions autrement dans notre pratique immobilière.

Parlez aux lecteurs du processus de développement d’un tel produit.

Rouleurs : L’un de nos ingénieurs, Jeff Rabinowitz, a eu l’idée de ce produit il y a plus d’un an. Il avait réfléchi à ce que nous pourrions automatiser, à ce que nous pourrions faire avec la technologie dans l’ensemble du département de banque d’investissement. Nous nous sommes associés à lui et avons pensé que cela pourrait être formidable pour notre entreprise, car nous voulons tirer parti de la technologie et toucher davantage d’emprunteurs. C’était donc en fait son idée, et nous avons passé les 9 à 12 derniers mois à déterminer ce que les emprunteurs veulent voir de nous. Nous sommes vraiment enthousiasmés par le lancement et Jeff était incroyable d’être le cerveau derrière.

En plus de vous contacter en ligne, quels autres aspects du processus sont automatisés ?

Rouleurs : Les emprunteurs pourront recevoir des devis indicatifs personnalisés en temps réel sur les endroits où nous pourrions prêter aujourd’hui en fonction des données qu’ils saisissent sur notre site Web, y compris les attributs de propriété de haut rang. Ce type de rétroaction instantanée basée sur les informations fournies réduira considérablement le temps du processus. Espérons que cela rendra le processus d’emprunt plus facile et plus rapide. De plus, nous nous concentrons généralement sur la rationalisation de l’ensemble de notre processus et sur l’examen des domaines dans lesquels une numérisation supplémentaire peut avoir un sens. Par conséquent, en plus de cette vitrine numérique, nous souhaitons essayer de rendre le processus de souscription d’un prêt le plus facile possible pour nos emprunteurs.

Le processus de diligence raisonnable sera-t-il également automatisé ?

rouleur: Non. La diligence raisonnable suit un processus typique qui n’est pas automatisé. Mais nous pensons que nous avons ramené cela à une assez bonne science. Nous constatons généralement que les emprunteurs sont généralement satisfaits de notre processus.

Sinon, pourquoi ce produit attirerait-il les emprunteurs ?

C’est un moment intéressant pour les emprunteurs d’envisager un produit à revenu fixe. Une grande partie des emprunts qui ont eu lieu ces dernières années ont été à taux variable, et le défi avec le taux variable est que dans un environnement de hausse des taux d’intérêt à l’avenir, vos frais d’intérêt sont inconnus. Vous pouvez acheter des plafonds de taux d’intérêt, mais ils peuvent être coûteux. Nous avons vu le coût d’un plafond de taux augmenter de 40 fois par rapport au début de l’année au même taux de base. Vous avez donc soit des coûts répétés, soit l’inconnu autour de vos coûts d’emprunt.

Certains emprunteurs disent : « C’est le moment idéal pour les dettes à taux fixe parce que je connais mes coûts. Je peux le verrouiller et avoir cette prévisibilité sur la dette au cours des cinq ou 10 prochaines années, selon la durée du prêt.

Nous constatons également que de plus en plus d’emprunteurs optent pour un taux fixe sur cinq ans plutôt que sur dix ans, et nous avons également mis en place un programme de taux fixe sur cinq ans. L’idée sous-jacente est que les taux d’intérêt sont nettement plus élevés qu’ils ne l’étaient il y a quelques années. Si vous choisissez cinq ans, vous avez cinq ans de sécurité. Mais vous avez l’avantage lorsque les cours vont au-delà que vous n’êtes pas forcément engagé à 10.

Je me demande à quel point les emprunteurs sont désireux de fixer les taux d’intérêt en ce moment parce que les taux d’intérêt pourrait se stabiliser l’année prochaine.

rouleur: À court terme, nous assistons à un léger ralentissement de l’activité car je pense que la plupart des emprunteurs se concentrent sur une meilleure idée de la direction que prend la Fed avant de prendre des décisions à long terme. Cependant, certains emprunteurs achètent encore des actifs ou ont des durées de dette à prendre en compte, et nous pensons que nos titres de créance à taux fixe de cinq et dix ans sont un bon moyen de répondre à ces besoins d’emprunt.

Pour en revenir au marché en général, l’effet de levier négatif des CMBS a monté en flèche au troisième trimestre. Comment cela affecte-t-il la demande des émetteurs et des acheteurs d’obligations ?

Rouleurs : Ce que nous voyons, c’est que cela fait baisser l’effet de levier sur le marché. Nous accordons une grande importance au ratio de couverture du service de la dette. Ce qui aurait été un prêt LTV de 70% l’année dernière, couvert l’année dernière, pourrait devoir être de 50 ou 60% sur le marché actuel pour éviter une partie de cet effet de levier négatif. Cela a pour effet de réduire l’effet de levier sur le marché. Certains prêts nécessitent également une structure supplémentaire sous forme de réserves d’intérêts ou d’autres structures pour commencer là où se trouvent les coupons aujourd’hui. Mais c’est certainement la chose la plus importante pour les emprunteurs et les acheteurs d’obligations.

Les taux de défaut des CMBS se sont améliorés au cours des derniers mois et je pense que cela témoigne de la solidité de la garantie sous-jacente. Cela pourrait-il changer si nous entrons en récession ou si les valeurs s’effondrent ?

rouleur: C’est quelque chose que nous surveillons de près. Si vous regardez les FPI publiques, le chiffre d’affaires et, franchement, le résultat net semblent toujours très bons pour les immeubles multifamiliaux, industriels et hôteliers. Dans les immeubles industriels et multifamiliaux, nous avons connu une croissance record des loyers ces dernières années. Cela se traduit toujours par des bénéfices très solides, et cela profite également aux créanciers.

Office, où vous avez constaté un manque de demande et des écarts de publication négatifs pour de nombreux actifs, est une histoire légèrement différente. Nous supposons que vous pourriez trouver plus de criminalité dans ce secteur. Dans l’ensemble, cependant, l’effet de levier sur le marché des CMBS est cette fois-ci bien inférieur à celui du GFC. Nous pensons que cela donne aux prêts un certain coussin pour absorber toute dépréciation. Mais selon la gravité d’une éventuelle récession, vous pourriez voir plus de stress dans le secteur, en particulier dans les bureaux.