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Pourquoi les prêts relais devraient faire partie de votre boîte à outils financière – Chronique du marché


Portrait par Don Pelgrim
Don Pelgrim

Bien que les prêts traditionnels des banques et des agences aient tendance à dominer la discussion sur le financement dans les résidences pour personnes âgées, le financement à court terme ou le financement relais, est un outil que chaque propriétaire et exploitant devrait connaître et avoir dans sa boîte à outils, en particulier dans un environnement de hausse des taux d’intérêt. et les contraintes de crédit.

Le prêt relais est un outil unique. Pensez-y comme une clé à pipe. Vous ne l’utiliserez pas tous les jours, mais si vous avez un robinet qui fuit, vous avez besoin de cet outil spécial.

Avoir les bons outils pour le travail fait toute la différence dans le monde, et s’assurer que vous disposez d’une boîte à outils financière diversifiée avec des ressources à portée de main est essentiel pour capitaliser sur les objectifs commerciaux stratégiques. Aussi contre-intuitif que cela puisse paraître, le financement permanent n’est pas toujours le meilleur outil pour le travail.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt-relais est un financement à court terme ou provisoire qui est généralement utilisé par un emprunteur jusqu’à ce que l’emprunteur obtienne un financement permanent ou vende la propriété sous-jacente. Les prêts relais utilisent une approche de prêt basée sur la garantie, en mettant l’accent et le poids sur les flux de trésorerie et la valeur de la garantie de la propriété (par exemple, en revanche, les prêteurs traditionnels accordent la plus grande importance à la solvabilité et à d’autres facteurs. Comme son nom l’indique, un prêt relais prêt vous permet d’aller d’un point A à un point B, comble un écart temporel ou financier et crée une base plus solide pour recevoir un financement traditionnel à long terme après la stabilisation.

Avantages du prêt

Les prêteurs-relais ne sont généralement pas réglementés comme les banques et ne sont donc pas soumis aux effets du marché et aux restrictions de souscription auxquelles les banques sont soumises. Il est également important de noter que les règles et réglementations bancaires fluctuent avec la marée économique. Dans un environnement d’incertitude économique et de crainte d’une récession imminente, des sources privées de capitaux à court terme comblent les lacunes que les prêteurs traditionnels sont incapables de combler. De plus, les mêmes conditions économiques peuvent affecter le financement du crédit à Wall Street. Par exemple, si la Fed augmente les taux d’intérêt pour éviter une récession, la tarification d’une nouvelle émission adossée à des hypothèques est difficile et peut échelonner les ventes d’obligations. Dans le même temps, l’inflation peut affecter les coûts d’exploitation et les intérêts capitalisés. Tous ces facteurs affectent la disponibilité du capital et la facilité ou la difficulté d’y accéder.

En moyenne, il faut 120 jours à une banque pour effectuer une transaction ; Les prêteurs relais traitent les transactions en 30 à 45 jours environ. Bien qu’il y ait une prime pour cette vitesse sous la forme d’un taux d’intérêt plus élevé, vous gagnez un avantage concurrentiel en utilisant la flexibilité d’un prêt relais dans un marché où les capitaux traditionnels deviennent plus difficiles à trouver – et de plus en plus réglementés.

Que se passe-t-il si vous ne répondez pas aux critères de crédit des prêts traditionnels ? Ou que se passe-t-il si votre transaction ne peut pas se permettre d’attendre 120 jours ? Avec les prêts relais, le temps est de votre côté.

Modes courants d’utilisation des prêts relais

Les prêts relais sont utiles dans une variété de situations, y compris les acquisitions opportunistes et à valeur ajoutée de biens immobiliers à proximité ou d’installations complémentaires (par exemple, une communauté de vie assistée autonome acquiert une installation voisine). De même, un propriétaire peut être disposé à prendre sa retraite et à céder les rênes opérationnelles à quelqu’un d’autre, à demander un refinancement en espèces ou à trouver un nouveau propriétaire.

Dans d’autres circonstances, un opérateur d’une communauté de longue date à faible usure peut opter pour un rafraîchissement et un changement de marque pour retrouver un avantage concurrentiel sur un marché saturé de concurrence et de nouveaux équipements. Un autre exemple courant est le propriétaire d’une résidence-services qui souhaite optimiser l’empreinte du bâtiment pour augmenter le nombre d’unités de soins.

Bien que la liste des scénarios puisse s’allonger, il s’agit d’un échantillon des façons dont les résidences pour personnes âgées peuvent utiliser les prêts relais pour augmenter l’occupation, améliorer les commodités des résidents et augmenter les revenus.

Les prêts relais ne sont pas la réponse à tous les scénarios, mais le financement bancaire traditionnel non plus. Lors de l’examen d’une gamme d’opportunités financières parallèlement aux conditions de marché existantes, tous les propriétaires et exploitants doivent assembler une boîte à outils financière diversifiée qui offre des options spécialisées et fiables pour rechercher un financement à court terme.

Don Pelgrim est PDG de Wilshire Finance Partners, une société de financement et d’investissement immobilier spécialisée dans les prêts relais et les solutions de capital pour les maisons de retraite et les soins de santé de 1 à 10 millions de dollars à l’échelle nationale. Avant de rejoindre Wilshire, il était avocat en exercice et a occupé plusieurs postes de direction dans les secteurs des services bancaires et financiers. Il est titulaire d’un doctorat en droit de la Loyola Law School de Los Angeles et d’un baccalauréat en administration des affaires de l’Université Hofstra.

Les avis exprimés La vie senior de McKnight Les colonnes de la place de marché sont celles de l’auteur et pas nécessairement celles de La vie senior de McKnight.

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