VA publie une règle de prêt de refinancement proposée | Ballard Spahr LLP


Le ministère des Anciens Combattants (VA) a récemment publié une proposition visant à mettre à jour ses règles pour les prêts de refinancement souples (souvent appelés «IRRRL») afin de se conformer aux dispositions de refinancement des prêts VA de la loi sur la croissance économique, l’allégement réglementaire et la protection des consommateurs, qui a été promulguée en 2018 et la loi de 2019 sur la protection des prêts hypothécaires abordables pour les anciens combattants. Les commentaires sur la proposition sont attendus d’ici le 3 janvier 2023.

Comme son nom l’indique, l’un des principaux objectifs d’un IRRRL est de réduire le taux d’intérêt sur le prêt VA existant d’un ancien combattant. Cependant, les refinancements consécutifs du prêt VA d’un ancien combattant, souvent appelés taux de désabonnement, peuvent ne pas être dans le meilleur intérêt de l’ancien combattant. Le Congrès a pris des mesures pour ajouter des garanties aux exigences de refinancement des prêts VA afin de répondre aux préoccupations concernant le roulement des prêts. Les exigences incluent :

  • Maximum 36 mois pour que le vétéran récupère le coût du refinancement.
  • L’exigence que l’ancien combattant ait effectué au moins six versements mensuels consécutifs sur le prêt existant et le nouveau prêt est d’au moins 210 jours après la date d’échéance du premier versement sur le prêt existant. Ces exigences sont appelées « assaisonnement des prêts ».
  • Une réduction minimale du taux d’intérêt du prêt existant au nouveau prêt.
  • La nécessité pour le nouveau prêt de fournir un avantage net tangible à l’ancien combattant.

La règle proposée fournirait des indications sur le respect des exigences légales existantes.

Période de remboursement maximale

Pour déterminer si la période de remboursement maximale de 36 mois est respectée, la proposition demande de diviser par la réduction en dollars le total des frais, des frais de clôture et des dépenses encourus par l’ancien combattant pour refinancer le prêt existant, qu’il soit en espèces ou financé dans le principal mensuel. et le paiement des intérêts, le résultat reflétant le nombre de mois nécessaires pour récupérer le coût du refinancement. Par exemple, si le coût applicable est de 3 600 $ et que le paiement mensuel du capital et des intérêts est réduit de 100 $, le résultat serait de 36 et la période de récupération maximale serait respectée. Le coût du refinancement n’inclut pas (1) les frais de financement VA, (2) les intérêts payés d’avance et les montants détenus en fiducie, et (3) les taxes et droits sur la propriété qui ne sont pas encourus même s’ils sont payés en dehors de leur calendrier normal dû uniquement de l’opération de refinancement, comme les impôts fonciers et les cotisations spéciales. Si le paiement mensuel du principal et des intérêts sur le nouveau prêt est égal ou supérieur au paiement mensuel du principal et des intérêts sur le prêt existant, aucuns frais, frais de clôture ou dépenses ne peuvent être facturés au vétéran, à l’exception de ceux qui sont exclus et énumérés dans le phrase précédente Post.

prêt épice

Aux fins des six exigences de paiement mensuel consécutif, la proposition prévoit qu’un paiement mensuel comprendrait le principal et les intérêts, les montants pour les impôts et les assurances et les frais similaires, les frais et charges liés aux retards de paiement et les montants dus dans le cadre d’un plan de remboursement . De plus, tout paiement mensuel devra être effectué avant ou dans le mois où le paiement est dû. Les versements multiples égaux ou supérieurs au paiement mensuel requis seront pris en compte pour les six demandes de paiement mensuel consécutifs si tous les versements sont effectués avant ou pendant le mois au cours duquel le paiement mensuel est dû.

Aux fins de la période minimale de 210 jours, la proposition prévoit que la date d’expiration du nouveau prêt doit être d’au moins 210 jours après la date d’échéance du premier versement du prêt existant. La date d’échéance du premier paiement du prêt existant n’est pas incluse dans le calcul du délai de grâce de 210 jours, et la date de débenture du nouveau prêt est incluse dans ce calcul. Par exemple, si la date d’échéance du premier paiement du prêt existant est le 1er juin 2022, le jour 1 serait le 2 juin 2022 et le jour 210 serait le 28 décembre 2022. La date de l’avis IRRRL pourrait être le 28 décembre 2022 ou plus tard. La période de 210 jours inclurait tous les jours où le prêt existant est en souffrance. Cependant, si le prêt existant est modifié, la date de note du nouveau prêt doit être au moins 210 jours après la date d’échéance du premier paiement en vertu de la modification. De plus, si le prêt existant est pris en charge, la date de début du nouveau prêt doit être d’au moins 210 jours après le premier paiement dû après la prise en charge.

Réduction du taux d’intérêt minimum

La proposition prévoit que (1) si le prêt existant et le nouveau prêt sont des prêts à taux fixe, le taux d’intérêt doit être réduit d’au moins 50 points de base, et (2) si le prêt existant est un prêt à taux fixe et le nouveau prêt est un prêt à taux fixe Pour un prêt à taux variable, le taux d’intérêt doit être réduit d’au moins 200 points de base. De plus, si le prêt existant est un prêt à taux fixe et que le nouveau prêt est un prêt à taux révisable, des points d’escompte peuvent être inclus dans le prêt uniquement si (1) le taux d’intérêt inférieur ne résulte pas uniquement des points d’escompte (et le prêteur le fera). doit prouver à l’AV), (2) le taux d’intérêt inférieur résulte exclusivement de points d’escompte, est inclus dans le prêt jusqu’à un point d’escompte et le solde du prêt qui en résulte (y compris tous les frais, frais de clôture et dépenses à financer) ne dépasse 100 % de la valeur de la propriété ou (3) le taux d’intérêt inférieur résulte uniquement de points de remise, plus d’un point de remise est inclus dans le prêt et le solde du prêt qui en résulte (y compris tous les frais, coûts de clôture et dépenses financées) ne dépasse pas 90% de la valeur de la propriété. Les réglementations VA existantes autorisent le financement d’un maximum de deux points de remise. Les règles VA existantes s’appliquent également lorsqu’un ancien combattant utilise un IRRRL pour remplacer un prêt à taux variable existant par un prêt à taux fixe, et ces règles ne sont pas explicitement abordées dans la proposition.

Bénéfice net tangible

Le refinancement doit procurer un avantage net tangible à l’ancien combattant, que la proposition décrit comme un nouveau prêt “dans l’intérêt financier de l’ancien combattant”. L’exigence d’avantage net important est satisfaite lorsque (1) les exigences décrites ci-dessus sont remplies et (2) le prêteur fournit au vétéran une divulgation initiale de la comparaison de prêt et une divulgation finale de la comparaison de prêt. Les divulgations doivent inclure :

  • Le montant de remboursement du nouveau prêt par rapport au montant de remboursement du prêt existant.
  • Le type de nouveau prêt, qu’il s’agisse d’un prêt à taux fixe, d’un prêt à taux révisable traditionnel ou d’un prêt hybride à taux révisable, avec une comparaison avec le type de prêt existant.
  • Le taux d’intérêt sur le nouveau prêt par rapport au taux d’intérêt actuel sur le prêt existant.
  • La durée du nouveau prêt par rapport à la durée restante du prêt existant.
  • Le montant en dollars du paiement mensuel du principal et des intérêts sur le nouveau prêt par rapport au montant actuel en dollars du paiement mensuel du principal et des intérêts sur le prêt existant.

Le prêteur devrait fournir la divulgation initiale de la comparaison de crédit à la même date que le prêteur soumet l’estimation de crédit initiale en vertu de la règle de divulgation intégrée TILA/RESPA (TRID). Si le prêteur fournit à l’ancien combattant une estimation de crédit révisée, le prêteur serait tenu de fournir une divulgation de comparaison de prêt mise à jour si des modifications ont été apportées à la comparaison de prêt précédente ou aux remboursements des coûts de refinancement ou à d’autres changements numériques, non spirituels. Enfin, le prêteur devrait fournir la divulgation finale du règlement du prêt à l’ancien combattant à la date à laquelle le prêteur fournit à l’ancien combattant la divulgation finale en vertu du règlement TRID. Une fois que le vétéran a reçu la divulgation finale de comparaison de prêt, le vétéran doit accuser réception de la divulgation initiale et finale de comparaison de prêt au prêteur en signant la divulgation finale. Aux fins des exigences de divulgation, les prêteurs devraient utiliser un nouveau formulaire normalisé de divulgation de la comparaison des prêts de refinancement pour la réduction du taux.

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